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Sep 12

Comment acheter son terrain

Comment acheter son terrain pour y construire sa mini-maison ? Vous me direz très facilement, en consultant les petites annonces dans la région où vous voulez vous installer. Entre le web, les journaux spécialisés, les journaux d’annonces gratuites, les officines de Notaires, les agences immobilières, les petites annonces ce n’est pas ce qui manque sur le marché. Mais ce n’est pas si simple que ça !

Comment acheter son terrain – Pas les mêmes règles pour tous

Par définition la mini-maison occupe un espace réduit, entre vingt et cinquante mètres carrés d’emprise au sol, comme je vous l’ai déjà expliqué et donc, vous devriez pouvoir vous contenter d’acheter un petit terrain.

  • Ce qui réduira le coût d’achat, un petit terrain est moins cher qu’un grand.
  • Ce qui réduira les frais annexes, frais de Notaire pour la France et le Québec, taxes diverses pour la Belgique, le Luxembourg ou la Suisse.

Mais nous ne sommes pas mangés à la même sauce par nos administrations respectives. S’il s’avère qu’en France il est facile d’acheter un petit terrain de 200 ou 250 m2 et que les autorités ne verront pas d’inconvénient à ce que vous construisiez une mini-maison, à partir du moment où vous respectez la loi de l’occupation des sols imposée par les communes, dans les autres pays européens ce n’est pas si simple, et je pense à la Suisse par exemple.

Je dois remercier d’ailleurs un de mes lecteurs suisses, Pasmet, de son joli petit nom d’identifiant, qui m’avait soumis l’idée de cet article en me disant qu’en Suisse, beaucoup de communes exigeront l’achat minimum de… 1000 mètres carrés.

On comprend alors le problème de nos amis suisses qui voudraient construire une mini-maison. Quand on sait que le coût du mètre carré de la terre Suisse fait partie des plus chères d’Europe, le concept de la mini-maison pas chère prend du plomb dans l’aile.

Je me suis alors demandé si c’était partout pareil et j’ai fait ma petite enquête à partir du web, (j’ai volontairement laissé tombé les Capitales, grandes mégapoles en général, qui ont des règles particulières). Et voilà ce que j’ai trouvé :

Pour la France

Pas de problème, il n’y a pas de surface minimale en France, dans la mesure du raisonnable.

  • En premier lieu, on fait la différence entre terrain constructible et terrain agricole.
  • Ensuite, si votre terrain est en zone constructible, c’est le POS qui déterminera la surface autorisée de votre maison. Le POS est le Plan d’occupation des sols, en général établit par la commune. Il définit un COS, un coefficient d’occupation du sol. Ainsi si vous avez un COS de 0,30 sur un terrain de 200 m2, vous pourrez construire une habitation de 60 m2. Bien suffisant pour une mini-maison !
  • Enfin, il y a aussi quelques règles particulières qui s’appliquent, comme la longueur de la façade de la maison qui sera déterminée par la largeur frontale du terrain pour des questions de distances aux voisins, de distances à la route à respecter. Il y a aussi la zone dans laquelle vous construisez : si vous êtes dans une zone à haute densité, une ville, vous aurez un COS plus élevé, mais des contraintes d’alignement de façade, de hauteur à respecter.

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Pour la Suisse

On dit qu’en France l’administration est tatillonne. Je ne sais pas comment on pourrait nommer l’administration cantonale suisse ? Nos amis suisses ont des contraintes terribles pour la construction.

« La Suisse entière n’est pour ainsi dire qu’une grande ville en treize quartiers dont les uns sont sur les vallées, d’autres sur les coteaux, d’autres sur les montagnes. », écrivait Jean-Jacques Rousseau en 1763.
Et c’est peut être là le problème de la Suisse : qu’est-ce qui est un territoire urbanisé et qu’est-ce qui ne l’est pas ?

Toujours est-il, comme me l’a souligné Pasmet, en Suisse, pas facile d’acquérir un petit terrain. Car en plus d’une surface minimale imposée, il y a les lois de protection des forêts, les lois de protection des eaux et les lois de protection des routes qui compliquent encore les choses. C’est bien pour la nature, l’accès aux lacs, aux rivières est extrêmement protégé et le public peut y accéder, c’est moins bien pour la construction d’une mini-maison.

A cela se rajoutent les lois de la construction avec l’IBUS, l’indice brut d’utilisation du sol, un ratio entre la somme brute de toutes les surfaces de plancher et la surface du terrain. Cela vous intéresse si vous construisez un étage.

L’IOS, l’indice d’occupation du sol, quant à lui, définit le ratio de la surface totale construite (débordements, balcons, garages, abris et annexes de plus de 2,40m de haut) par rapport à la surface du terrain.

Par exemple dans le canton de Fribourg, l’IBUS est de 0,50 maintenant (0,33, 0,40 et 0,47 avant), ce qui veut dire un IOS d’environ 0,35 à 0,40. Si vous faites une mini-maison de 60 m2 sur deux niveaux (30 m2 d’occupation du sol), officiellement vous pourriez avoir un terrain de 120 m2 (IBUS 0,50).

Mais il y a le problème de la surface minimale de terrain. A cela si vous ajoutez encore les règles de construction qui disent que les hauteurs minimales sous plafond pour les pièces habitables doivent être de 2,40 m minimum, idem pour les combles (sur 1/3 minimum de la surface habitable avec un minimum de 6 m2), construire une mini-maison en Suisse devient un casse-tête.

La seule bonne nouvelle : les lois communales supplantent souvent les lois cantonales. Ce qui fait qu’on peut obtenir des dérogations.

Je suis désolé pour mes amis suisses, mais comment acheter son terrain en Suisse ? A moins d’être fortuné et d’acheter un grand terrain de 1000 mètres pour y implanter sa mini-maison au milieu (et vive la tranquillité !), je ne vois que deux solutions pour construire une mini-maison :

  • Acheter un terrain à plusieurs et retrouver de la solidarité, faire jouer les dérogations communales et obtenir un permis de construire pour plusieurs mini-maisons sur le terrain.
  • Ou alors, quitter la Suisse et s’établir en France par exemple. C’est un très beau pays. Ok, les Français sont râleurs, jamais content, mais ça fait leur charme.

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Pour la Belgique

Pas simple pour la Belgique, et d’avance je m’excuse auprès de nos amis belges, mais j’ai eu du mal à trouver des infos sur le web. Alors si nos amis belges ont des corrections, des ajouts à faire, ils sont les bienvenus.

D’après ce que j’ai trouvé, en premier lieu il faut obtenir un permis d’urbanisme. Rien ne peut se faire sans ce précieux sésame. Ensuite, il faut vérifier que votre terrain est bien constructible, apparemment ce n’est pas forcément évident.

En ce qui concerne la construction, on fait la différence entre le « petit logement individuel » et le « logement individuel ». Le petit logement individuel concerne les bâtiments de moins de 28 m2, avec des procédures allégées. Cela peut être intéressant pour une petite mini-maison.

Pour le reste, il n’y a apparemment pas de contrainte d’emprise au sol, pas de Cos comme en France. En fait c’est le collège administratif qui décide lors de l’octroi du permis d’urbanisme, si la maison occupe une surface adéquate sur le terrain.

Les contraintes viennent plutôt des règlements en ce qui concerne le gabarit du volume de la maison (sa hauteur, le ratio entre sa largeur et sa hauteur, le rapport entre la largeur et la profondeur.

Il semblerait que les autorités belges accordent plus d’importance au découpage parcellaire des lotissements, très réglementés, aux matériaux apparents de finitions, eux aussi très réglementés, qu’à la superficie de votre maison.

Donc si vous voulez construire une mini-maison, pas de problème si vous respectez les hauteurs, les distances aux clôtures et l’alignement avec les autres maisons de la rue.

Et tout ça c’est pour la Belgique Wallonne. J’ai abandonné l’idée de chercher pour la Belgique Flamande, je ne parle pas la langue.

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Pour le Québec

Ah la belle province ! Même s’ils sont éloignés de nous et environnés par des Anglophones, nos amis québécois ont gardé des habitudes francophones.

Leurs lois sur l’aménagement et l’urbanisme se rapprochent de la France. Et c’est tant mieux pour comprendre.
Là-bas on dépose auprès de l’inspecteur des bâtiments une demande (permis de construction) et on parle d’Indice de superficie de plancher (ISP), qui est un ratio avec un minimum ou un maximum. Cela correspond à notre COS français. Les pouvoirs publics québécois ont émis ce ratio afin de contrôler la densité d’occupation du sol. Dans les centres urbanisés il sera de 2 à 3,5, voire 4. Dans les zones périphériques il sera inférieur à 1.

Là encore l’important concerne plus les distances aux clôtures qu’on appelle là-bas les marges latérales et les marges arrières, les hauteurs définies par le plan d’urbanisme de la commune, les alignements s’ils sont préconisés.

Détail important qui intéresse nos futurs constructeurs de mini-maisons, les mezzanines sont considérées comme un étage lorsque leur superficie de plancher est supérieure à 40 % de celle de l’étage immédiatement inférieur.

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Les DOM-TOM

Enfin pour finir le tour d’horizon de la Francophonie, voyons les DOM-TOM français.

Pour les DOM, départements d’Outre-Mer, c’est la loi française qui s’applique intégralement. Donc pas de différence, on parle de COS et on implante sa mini-maison selon les règles de l’art.

Pour les TOM, territoires d’Outre-Mer, ce sont des territoires français mais qui ont obtenu de l’autonomie avec souvent un gouvernement local. Là c’est la loi locale qui s’applique. Mais comme cette loi est souvent calquée sur la loi française, vous ne devriez pas avoir de problème pour construire une mini-maison.

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Voilà j’ai à peu près fait le tour de la question. Je félicite ceux qui sont arrivés jusqu’au bout de l’article.
J’attends vos commentaires, vos corrections, vos ajouts. Tout ce qui pourra enrichir notre connaissance et apporter sa pierre à l’édifice d’une future communauté francophone de la mini-maison. A vos plumes ou plutôt à vos claviers.

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6 comments

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  1. Bruno

    Bonjour,

    C’est intéressant de voir les différences entre pays, même sur ces sujets qui pourraient paraître anodins en la matière.
    Je serai curieux de savoir combien de personnes en recherche de terrain font attention à tous les aspects juridiques avant de passer à l’acte.
    Il doit d’ailleurs y en avoir qui ont de sacrées surprises au moment de construire: COS, façade …

    Je partage sur mon Scoop.It!
    Bruno@Communication Web recently posted..Mettez toutes les chances de votre côté pour inspirer confiance!My Profile

    1. farang

      Bonjour Bruno,

      Il est vrai que les surprises en matière de construction ne viennent pas toujours du bâtiment lui-même. Vous pouvez être en règle en matière de COS et vous retrouver avec un projet refusé parce que votre quartier à un règlement en matière d’alignement des façades. C’est pour cela que certains préconisent toujours le recours à un architecte qui vous évitera ces bévues. Même en autoconstruction de mini-maison, les conseils avisés d’un architecte seront une petite dépense comparée aux erreurs possibles à la présentation du projet.
      Merci de partager cet article sur Scoop.it.

      Farang.

  2. pasmet

    Hello Fareng,
    Bon job, “clap, clap,clap”
    Exactement ce que j’avais moi-même constaté
    Tu as oublié l’asie “fareng” ou il n’est pas possible d’être propriétaire de son terrain.
    On peut le louer (30 ans) ou sous couvert de la création d’une société en disposer, mais le possèder ! “niet”
    Même si c’est ton fun, merci d’avoir pris le temps de faire cet article. Oh! puis non après tout…
    C’est TON blog, faut bien le nourrir ;-))
    Autre question ? Arrivée d’eau – évacuation des eaux usées – éléctricité ?
    Parce que mini maisons ne veut pas dire vivre sans confort, et la.. ça coince à nouveau un chouïa, le coût..
    Est-ce qu’il est raisonnable de se contenter d’une mini maison quand on aura du payer de fortes sommes pour la rendre confortable ? “je parle des divers raccordement” qui peuvent être de plus également des règles administratives contraignantes !
    Bonne réflexion, passe une agréable journée Fareng

    1. farang

      Bonjour Pasmet,

      je vois qu’on me lit avec attention et qu’on me cherche toujours un peu. C’est de bonne guerre! Patience, j’ai en prévision quelques articles sur la récupération de l’eau de pluie, le traitement des eaux usée. Cela va venir.
      Pour ce qui est de l’article sur l’achat d’un terrain pour construire, j’ai volontairement éludé l’Asie car la majorité de mes lecteurs sont Francophones et je pense que l’Asie ne les intéresse pas vraiment. L’Asie c’est ma vie privée aussi je ne veux pas trop m’y étendre. Je veux juste corriger une de tes affirmations. Comme pour la Francophonie, toute l’Asie ne fonctionne pas de la même manière. L’impossibilité d’acheter un terrain, la location pour 30 ans, ou le montage d’une société pour posséder un terrain, c’est pour la Thaïlande. Pour le Laos, le Cambodge ou la Malaisie c’est encore différent.
      Mais je vois qu’on a des connaissances sur le terrain ? Pasmet ne serait-il pas un expatrié suisse ?

      Farang.

  3. pasmet

    Expatrié.. Non
    Visiteur du monde.. Oui
    “je vois qu’on me lit avec attention et qu’on me cherche toujours un peu. C’est de bonne guerre!”
    que néni, je suis pour la paix, c’est juste pour paticiper à ton forum qui me plaît bien.
    Merci pour la/les réponse/s et belle journée.

    1. farang

      Mais je suis aussi pour la paix!
      C’était juste une blague. Au contraire j’apprécie les commentaires, quand en plus ils sont pertinents, intelligents et bien formulés, c’est un bonheur d’y répondre.
      Bonne journée.
      Farang.

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